根據(jù)央行規(guī)定，3月1日至8月31日，各商業(yè)銀行將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期緩慢升溫，另一方面，各地調(diào)控力度有所加強(qiáng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在此背景下，更多有存量貸款的購(gòu)房者傾向于將已有房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)。業(yè)內(nèi)分析稱，隨著存量房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)，房貸利率大概率以低息為導(dǎo)向，這將有助于今年下半年房企去庫(kù)存。

低息預(yù)期

推動(dòng)房貸利率“換錨”

上海市民王先生近期通過某國(guó)有銀行的手機(jī)銀行APP完成相關(guān)操作，將房貸利率從此前的固定利率轉(zhuǎn)成LPR定價(jià)，整個(gè)轉(zhuǎn)換過程只花了幾分鐘時(shí)間。

王先生說，他2014年購(gòu)房，貸款總額為85萬元，當(dāng)時(shí)貸款是按照基準(zhǔn)利率4.9%來計(jì)算房貸利息，每月還款4500多元。“銀行通知，如果要換成LPR定價(jià)，就要在8月31日前完成。”王先生說，在了解相關(guān)政策后，他認(rèn)為從長(zhǎng)期來看，LPR定價(jià)將引導(dǎo)利率下行。

去年8月至今，中國(guó)人民銀行已發(fā)布12次LPR，與個(gè)人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來，5年期以上LPR就已兩次下調(diào)，較去年末累計(jì)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行去年底發(fā)布公告稱，2020年3月1日至8月31日，將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。客戶可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定“換錨”為L(zhǎng)PR，還是選擇固定利率。記者采訪發(fā)現(xiàn)，考慮到利率還有進(jìn)一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。

融360對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為6月20日至7月17日)，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下降2BP;二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2BP。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠(yuǎn)超過5年期LPR降幅。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，7月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上月持平。

怎么選?

看風(fēng)險(xiǎn)承受能力和剩余期限

到底選擇固定利率還是LPR呢?關(guān)鍵看貸款人風(fēng)險(xiǎn)承受能力和剩余還款期限。

如果你的房貸沒剩下幾年，其實(shí)很好判斷。“還款期限在五年左右的客戶，基本上可以果斷選擇LPR。短期利率比較好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢(shì)。LPR下行，每年還款額度就會(huì)少一些。”杭州某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理表示。

自去年12月以來，5年期以上LPR利率已經(jīng)兩次下調(diào)。這意味著，即便接下來幾個(gè)月LPR利率不下調(diào)，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會(huì)降低，需要還的貸款金額也會(huì)減少。

但如果你比較穩(wěn)健、追求穩(wěn)定，可以選擇固定利率。“不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動(dòng)因素會(huì)非常非常多，長(zhǎng)期利率是很難做預(yù)測(cè)的。因?yàn)椴慌懦€房貸后半階段迎來經(jīng)濟(jì)上行周期的可能，由此引發(fā)LPR隨之上漲。”上述個(gè)貸經(jīng)理表示，尤其是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，可以選擇不轉(zhuǎn)換，維持固定利率，穩(wěn)妥一點(diǎn)也沒錯(cuò)。

選固定利率

即沿用你之前與銀行簽訂的房貸利率，未來還款周期內(nèi)再不發(fā)生改變。

選LPR利率

需要先以2019年12月5年期以上LPR數(shù)值為基準(zhǔn)進(jìn)行一次轉(zhuǎn)換，確定加點(diǎn)數(shù)，以后每個(gè)還款周期房貸利率的計(jì)算改為“LPR+加點(diǎn)”的方式。加點(diǎn)數(shù)值不會(huì)更改，而LPR部分會(huì)根據(jù)每年重定價(jià)日上個(gè)月的LPR數(shù)值更新一次。