盡管受新冠肺炎疫情影響，雅居樂集團控股有限公司(03383.HK，以下簡稱“雅居樂”)2020年中期業(yè)績依然錄得穩(wěn)步增長。

今年上半年，雅居樂結(jié)轉(zhuǎn)確認營業(yè)收入335.27億元，同比增長了23.7%;期內(nèi)核心凈利潤(剔除投資物業(yè)公允值變動收益、匯兌損益等)65.18億元，同比增長了35.6%。

雅居樂在2020年中期保持了較高的盈利能力，并且進一步有所提升。當(dāng)期，該公司毛利潤為115.2億元，同比增長了40.2%;整體毛利率為34.4%，較上年同期上升了4.1個百分點。

此外，雅居樂在2020年中期的核心凈利率及股東應(yīng)占核心凈利率分別達到了19.4%及15.8%，較上年同期分別上升了1.7個百分點及1.1個百分點。

2020年上半年，雅居樂的物業(yè)管理、環(huán)保、綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)、城市更新、房管及商管等多元業(yè)務(wù)表現(xiàn)更為搶眼，“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運營模式成效顯著。

其中，雅生活(03319.HK)已成為港股第二大市值物業(yè)企業(yè)，繼續(xù)保持了業(yè)務(wù)規(guī)模及收入盈利的高速增長;而雅城集團正在尋求赴港上市，有望成為雅居樂第三家上市企業(yè)。

近日，雅居樂副總裁、城市更新集團聯(lián)席董事長潘智勇在接受《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者采訪時表示，公司是按照上市公司的標(biāo)準打造旗下多元業(yè)務(wù)，今后環(huán)保、房管、商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊會繼續(xù)“成一個、拆一個”。

“過去幾年對多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)投入，現(xiàn)在已經(jīng)開花結(jié)果。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林說，“接下來幾年內(nèi)，多元化業(yè)務(wù)為雅居樂貢獻利潤比重預(yù)計能夠占到一半左右，并繼續(xù)推動改善公司的財務(wù)業(yè)績。”

財務(wù)業(yè)績維持穩(wěn)健

地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍然是雅居樂的核心業(yè)務(wù)，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)確認營收293.1億元，占公司整體收入比重為87.4%，營收同比增幅為18.7%。

2020年前6個月，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售額551億元，雖然受到了疫情的影響，但比上年同期的582億元僅微幅下降了5.3%。

但雅居樂方面表示，上半年銷售情況符合預(yù)期，公司有信心完成2020年銷售目標(biāo)。該公司在年初設(shè)立的全年銷售目標(biāo)為1200億元，今年前6個月目標(biāo)達成率為45.9%。

2020年，雅居樂預(yù)計推出的可售貨值逾2200億元，若保守按照全年6成銷售去化率推算，物業(yè)銷售額也將達到1320億元。

目前，雅居樂的物業(yè)銷售已全面復(fù)蘇。2020年4~7月份，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售額同比增幅分別為16%、24%、20%、49%。

雅居樂在今年預(yù)計推出的2200億元貨值對應(yīng)可售面積為1504萬平方米，總計218個可售項目。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，剛需及改善型產(chǎn)品占比89%，旅游地產(chǎn)占比10%，同比降低了5個百分點。

“公司能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售的項目占比逐年提升，這更符合市場需求。” 雅居樂副總裁兼地產(chǎn)集團總裁王海洋說。

今年上半年，雅居樂策略性地補充了土地儲備。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購等多種方式，當(dāng)期該公司新增獲取了20個土儲項目，總建筑面積約375萬平方米，總土地金額為139億元，對應(yīng)樓面地價為3718元/平方米。

雅居樂在今年前6個月新增土儲項目總貨值約604億元，按照對應(yīng)樓面地價3718元/平方米計算，其地房比(地價與房價比率)為23.1%，處于行業(yè)內(nèi)較低水平，也為公司維持高毛利率留足了空間。

在新增獲取土地儲備方式上，44.2%的土儲項目通過招拍掛公開市場摘牌，40.9%的土儲項目通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲取，還有14.9%的土儲項目通過合作及并購取得。

尤其是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)布局上，雅居樂已在全國11個省份、20個城市正式簽訂了23個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目投資協(xié)議，鎖定土儲總建筑面積超過2500萬平方米，總貨值接近4000億元。

今年上半年，雅居樂繼續(xù)獲取了150萬平方米產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)土儲面積，可售貨值約140億元，平均樓面地價為1768元/平方米。截至目前，雅居樂已累計獲取產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)土儲面積653萬平方米，可售貨值超過640億元，地售比僅為16.7%。

至2020年6月末，該公司在全國81個城市合計擁有總建筑面積約5303萬平方米土地儲備，綜合土地成本為3521元/平方米，地房比為23.3%。若以當(dāng)前市場價格測算，雅居樂擁有的這些土地儲備可售貨值達到了8000億元。

其中，雅居樂布局于粵港澳大灣區(qū)的土儲面積達到了1311萬平方米，占公司整體土地儲備的24.7%，可售貨值約2300億元;另外布局于長三角土儲面積達到了708萬平方米，占公司整體土地儲備的13.3%，可售貨值約1100億元。

雅居樂在今年前6個月新增獲取土儲項目總代價為139億元，相當(dāng)于期內(nèi)551億元預(yù)售額的1/4。

“今年上半年受新冠肺炎疫情影響，各個城市土地供應(yīng)較少，而雅居樂始終堅持理性拿地，所以當(dāng)期新增獲取的土儲項目規(guī)模較上年有所下降。”王海洋表示，“但公司在上半年也累積了一批正在洽談的收購及合作項目，相信下半年有機會補充更多的優(yōu)質(zhì)項目。”

2020年上半年，雅居樂繼續(xù)維持了穩(wěn)健的財務(wù)狀況及充裕的現(xiàn)金資源。期末，該公司持有的464.1億元現(xiàn)金資源，比年初的425.6億元繼續(xù)有所增加。

截至今年6月底，雅居樂背負了989.4億元有息債務(wù)，比年初的966.7億元有所增加。其中，公司將于一年內(nèi)到期的有息債務(wù)為403億元，短期債務(wù)占比為40.7%。

按此計算，雅居樂期末現(xiàn)金資源對短期債務(wù)的覆蓋比率接近1.2倍。

截至2020年6月末，雅居樂的資產(chǎn)總額已突破3000億元，資產(chǎn)負債率為76.3%，與年初基本持平;凈負債率(有息負債扣除現(xiàn)金資源后與權(quán)益總額的比率)為73.3%，則較年初的82.8%下降了9.5個百分點，處于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較低凈負債率水平。

若不計及外幣借款而產(chǎn)生的匯兌損益，雅居樂在今年上半年的實際借貸利率為6.78%，與上年同期的7.06%相比有所降低。

今年上半年，雅居樂也選擇了更為慷慨地與上市公司股東分享盈利。雅居樂董事會提議向股東們每股派發(fā)0.5港元的2020年中期股息，股利支付率為34.1%。

另外，雅居樂在今年上半年還支付了每股0.4港元的2019年末期股息，連同每股0.5港元的2020年中期股息，上市公司的股息率(期內(nèi)總派息額與市價比例)接近10%。

多元化戰(zhàn)略成效顯著

從2016年開始，雅居樂實施了“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運營模式，目前，在地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)之外，其他多元化業(yè)務(wù)成效顯著。

當(dāng)期，雅居樂實現(xiàn)的335.27億元營業(yè)收入里，物業(yè)管理、環(huán)保、綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)、城市更新、房管及商管等多元化業(yè)務(wù)收入為42.17億元，占比已達12.6%，比上年同期提高了3.6個百分點。

此外，雅居樂多元化業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)毛利潤12億元，同比增長了41%。陳卓林表示，未來幾年內(nèi)，多元化業(yè)務(wù)為集團貢獻利潤比重預(yù)計能夠占到一半左右。

今年上半年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)的營收增幅高達73.6%，尤其是物業(yè)管理及環(huán)保業(yè)務(wù)，與上年同期相比分別增長了111.1%及68.5%，支撐并帶動了雅居樂整體穩(wěn)步增長。

潘智勇表示，公司開展多元化業(yè)務(wù)的原則，就是要“做一個，成一個”。“目前這些多元化業(yè)務(wù)都是賺錢的，往后會逐步進入收獲期，對公司利潤貢獻速度將加快。”

其中，雅居樂的物管業(yè)務(wù)——雅生活在今年上半年完成對中民物業(yè)的收購后，其在管物業(yè)面積及合約物業(yè)面積分別達到了3.53億平方米及4.91億平方米，繼續(xù)躋身港股第二大市值物業(yè)企業(yè)。

今年上半年，雅生活實現(xiàn)營收逾40億元，同比增長了78.5%;凈利潤為8.73億元，同比增長了53.6%。當(dāng)期，雅生活的毛利率為31.9%，凈利率則高達21.8%。

目前，雅生活定位為高品質(zhì)、強品牌、多元化的智慧城市服務(wù)商，將其打造成綜合智慧城市管理服務(wù)平臺。值得注意的是，至2020年6月末，雅生活簽訂來自獨立第三方的合約物業(yè)面積占比已接近3/4。

當(dāng)期，雅居樂的環(huán)保業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約8億元，同比增長了68.5%。至2020年6月底，該公司共持有33個危險廢物處理項目、5個生活垃圾焚燒發(fā)電項目、3個綜合工業(yè)園區(qū)項目及4個水務(wù)處理項目。

據(jù)陳卓林介紹，雅居樂對環(huán)保業(yè)務(wù)已累計投入超過200億元，接下來幾年內(nèi)還要繼續(xù)投入200億元左右。“屆時環(huán)保業(yè)務(wù)會成為雅居樂的重要支柱產(chǎn)業(yè)。”

雅居樂的綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)業(yè)務(wù)——雅城集團正在尋求赴港上市，有望成為雅居樂旗下第三家上市企業(yè)，雅城集團已布局全國27個省份共計119個城市，服務(wù)總建筑面積約3860萬平方米。

雅城集團定位為綠色生態(tài)人居服務(wù)商。其中，雅城集團從事綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)包括園林景觀、生態(tài)環(huán)境、綠化管養(yǎng)等;智慧裝飾家居業(yè)務(wù)則包括住宅精裝、公共裝修和智造家居等。

在國內(nèi)園林景觀及住宅精裝市場，雅城集團已取得領(lǐng)先行業(yè)地位。若以收入計，在眾多開發(fā)商當(dāng)中，雅城集團依次排名行業(yè)內(nèi)第三和第四。目前，中國內(nèi)地前30強地產(chǎn)商已有25家與雅城集團達成了戰(zhàn)略合作。

雅居樂的房管業(yè)務(wù)定位為中國不動產(chǎn)開發(fā)賦能專家，其業(yè)務(wù)涵蓋了商業(yè)代建、政府代建及資本代建，已進入重慶、廣東、河北、江蘇、四川等地，初步完成了全國化布局。今年上半年，雅居樂房管業(yè)務(wù)新簽約12個代建項目，期末累計獲取了28個代建項目，可售貨值達到1012億元。

雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)在今年上半年同樣表現(xiàn)搶眼，也成為公司補充土地儲備的重要方式。據(jù)潘智勇介紹，城市更新集團已累計簽約13個城市更新項目，預(yù)計鎖定建筑面積逾700萬平方米，可售貨值接近2400億元。

“城市更新業(yè)務(wù)也是響應(yīng)國家政策，今年還要繼續(xù)加碼，主要以粵港澳大灣區(qū)為主。”陳卓林說，“未來3年內(nèi)，公司希望通過城市更新鎖定的土儲貨值能夠達到5000億元左右。”

雅居樂的商管業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋了全國50個城市，服務(wù)總建筑面積超過800萬平方米，并運營了購物中心、寫字樓、文旅景區(qū)、酒店、社區(qū)商業(yè)、長租公寓、精品街市及高爾夫球場等多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

“按照公司的規(guī)劃，未來對多元化業(yè)務(wù)的投資預(yù)計占比為1/4左右，推進得非?？?。”陳卓林說，“隨著之后多元化業(yè)務(wù)對公司整體貢獻率提升，接下來雅居樂的財務(wù)業(yè)績還會有更大的改善。”