9月1日，當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司(下稱(chēng)“當(dāng)代置業(yè)”，01107.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，增發(fā)兩筆規(guī)模合計(jì)共1億美元的高息票據(jù)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，綠色優(yōu)先票據(jù)錄得超20倍認(rèn)購(gòu)。

事實(shí)上，更令市場(chǎng)關(guān)注的是，今年以來(lái)，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)不止一次高息發(fā)債。根據(jù)公司9月11日發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，合約銷(xiāo)售額呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，拿地速度有所放緩，整體盈利能力亦出現(xiàn)下滑。

基于此，《投資者網(wǎng)》就公司高息發(fā)債及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等問(wèn)題，聯(lián)系當(dāng)代置業(yè)投資者關(guān)系部門(mén)工作人員，對(duì)方表示，“會(huì)安排相關(guān)人員予以回復(fù)”，但其并未作出任何回應(yīng)。

當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港上市。作為一家主打“綠色科技”概念的產(chǎn)業(yè)家園運(yùn)營(yíng)商，目前，下設(shè)20余個(gè)公司，重點(diǎn)深耕京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群。

疫情沖擊下發(fā)展放緩

8月17日，當(dāng)代置業(yè)公告稱(chēng)，2020年上半年，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約87.10億元，同比增長(zhǎng)24.0%;毛利約21.21億元，同比增長(zhǎng)14.0%，對(duì)應(yīng)的毛利率約為24.4%;凈利潤(rùn)為5.56億元，同比增長(zhǎng)4.8%;歸母凈利潤(rùn)約3.98億元，同比減少13.3%。

從表面上看，當(dāng)代置業(yè)上半年表現(xiàn)尚佳，毛利率、凈利潤(rùn)等都有所增長(zhǎng)。但結(jié)合往年數(shù)據(jù)分析，其盈利能力已經(jīng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。上半年，公司毛利率為24.35%，2019年同期為26.48%，同比下滑2.13個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)率為6.38%，較2019年同期的7.55%下滑1.17個(gè)百分點(diǎn)。

受新冠疫情影響，公司決定將今年500億元銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)16%至420億元的當(dāng)代置業(yè)，上半年的合約銷(xiāo)售額同比下滑14.8%至142.1億元，且同期公司的目標(biāo)完成率僅33.83%，前8個(gè)月合約銷(xiāo)售額約223.61億元，目標(biāo)完成率剛過(guò)半。

由于上半年銷(xiāo)售情況未達(dá)預(yù)期，企業(yè)現(xiàn)金流受到相應(yīng)的影響，當(dāng)代置業(yè)的拿地速度也有所放緩。同期，當(dāng)代置業(yè)僅獲取8個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積120.5萬(wàn)平方米，新增貨值約109.4億元，分布在重慶、河南、湖北、湖南、江西、陜西等地。

而在過(guò)去一年，當(dāng)代置業(yè)的拿地態(tài)度就較為積極。年報(bào)顯示，2019年公司在合肥、天津、青島、西安等城拿了23個(gè)新項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積約474.5萬(wàn)平方米，新增土地貨值434億元，通過(guò)招拍掛、并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式確權(quán)土地貨值1500億元。

償債壓力下頻發(fā)高息債

在上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的情況下，當(dāng)代置業(yè)還面臨較大的債務(wù)壓力。截至今年6月底，其債務(wù)總額達(dá)到215.54億元，較去年底的184.96億元增長(zhǎng)了16.5%，其中，銀行及其他借款137.12億元，優(yōu)先票據(jù)67.76億元，公司債券10.65億元。

當(dāng)代置業(yè)的現(xiàn)金流也不甚理想。同期，公司賬面銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括受限制現(xiàn)金)約為116.98億元，扣除受限制資金后為78.41億元，而一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)、銀行及其他借貸、公司債券三項(xiàng)合計(jì)便高達(dá)77.98億元，而如果包含應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金等需要在短時(shí)間內(nèi)清償?shù)母鞣N短期款項(xiàng)，公司賬面現(xiàn)金顯然不足以覆蓋短債，這意味著公司仍面臨較大的短期償債壓力。

為緩解債務(wù)壓力，當(dāng)代置業(yè)選擇通過(guò)高息發(fā)債的方式來(lái)籌集資金。2019年，其發(fā)行的一筆票面利率高達(dá)15.5%的美元綠色優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)造了房企高息發(fā)債之最;2020年，高息發(fā)債的動(dòng)作仍在持續(xù)，3月4日，其發(fā)行了2024年到期的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)11.95%;時(shí)隔四個(gè)月后，又發(fā)行了2022年到期的2.5億美元11.5厘綠色優(yōu)先票據(jù)。

當(dāng)代置業(yè)9月1日稱(chēng)，欲再發(fā)兩筆高息債券，分別為2022年到期、5000萬(wàn)美元11.5厘綠色優(yōu)先票據(jù)及2024年到期、5000萬(wàn)美元11.95厘綠色優(yōu)先票據(jù)，對(duì)于發(fā)債用途，當(dāng)代置業(yè)表示，“用于公司若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。”即借新債償舊債。

對(duì)于當(dāng)代置業(yè)偏高的融資成本，公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬并不忌諱。在今年4月張鵬曾公開(kāi)表示：“客觀(guān)地看，公司2019年的融資成本確實(shí)有所上升，但主要是由于境外發(fā)債市場(chǎng)的波動(dòng)。不過(guò)，當(dāng)代隨后進(jìn)行了一系列的境外債券管理方案，目前看效果還是很顯著的，我們今年新發(fā)行的境外債券不僅是在成本上還是在期限上都有所改善。”

但受到高成本的海外綠色優(yōu)先票據(jù)的影響，這兩年，當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均借貸利率一直呈上升趨勢(shì)，2018年為8.2%， 2019年為9.9%，今年上半年達(dá)到9.97%。融資成本的不斷增加，使得該公司的凈負(fù)債率由2019年底的82.7%上升至107.3%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦對(duì)《投資者網(wǎng)》稱(chēng)，“短期債務(wù)對(duì)現(xiàn)金流會(huì)造成較大的影響。同時(shí)，公司通過(guò)高杠桿換來(lái)的企業(yè)發(fā)展，付出的代價(jià)卻是不斷攀升的債務(wù)，因此，未來(lái)，企業(yè)只有加大銷(xiāo)售力度，增加收入才能緩解高杠桿帶來(lái)的負(fù)面影響。”

強(qiáng)敵環(huán)伺下如何“站穩(wěn)腳跟”

當(dāng)代置業(yè)是中國(guó)最早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)。張鵬曾公開(kāi)表示，“當(dāng)代置業(yè)近年來(lái)在綠色住區(qū)方面做了大量的商業(yè)實(shí)踐，目前全國(guó)有40個(gè)綠色住區(qū)，當(dāng)代占了26個(gè)。”顯然，當(dāng)代置業(yè)將綠色、健康作為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，綠色開(kāi)發(fā)將成為企業(yè)的主流理念。

雖然當(dāng)代置業(yè)的“綠色”發(fā)展概念在房企中具備差異化，但綠色科技建筑成本相較于其他建筑而言，一直相對(duì)較高，這意味著，公司只有取得較高的回報(bào)率才能夠利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。但是從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)在綠色住區(qū)方面并沒(méi)有取得預(yù)期的成效。

以當(dāng)代的綠色建筑的典范MOMA為例，2015年，張鵬在“中國(guó)綠色地產(chǎn)高峰論壇”表示，“當(dāng)代置業(yè)合肥項(xiàng)目采用恒溫、恒濕、恒氧等系統(tǒng)，高層住宅售價(jià)1.15萬(wàn)元/平方米，比普通項(xiàng)目每平方米平均溢價(jià)4000元。”

但如果將產(chǎn)品在異地“復(fù)制”，效果卻并不及預(yù)期。以今年8月開(kāi)盤(pán)的西安當(dāng)代境MOMA為例，該樓盤(pán)均價(jià)為1.48萬(wàn)元/平方米，周邊相似類(lèi)型的樓盤(pán)也達(dá)到了同樣的價(jià)格，甚至高出當(dāng)代的售價(jià)。如中建錦繡天地均價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米、海倫灣均價(jià)1.72萬(wàn)元/平方米，均高于當(dāng)代的平均售價(jià)。

對(duì)此，盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示：“當(dāng)下業(yè)界對(duì)于綠色科技還沒(méi)有明確的定義，是一個(gè)相對(duì)寬泛的概念。因此，造成價(jià)格上的差異可能存在以下兩方面的原因。一是從建材到施工所使用的材料是否綠色環(huán)保，不同的公司存在差異。使用的原材料價(jià)格高低決定了產(chǎn)品的價(jià)格差異;二是存在品牌的溢價(jià)，不同的公司品牌溢價(jià)不一樣，這也會(huì)造成價(jià)格的差異。”

在盧文曦看來(lái)，綠色房企這一概念在幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)，以業(yè)內(nèi)最早喊出綠色地產(chǎn)口號(hào)的朗詩(shī)地產(chǎn)為例，就目前情況而言還沒(méi)有獲得較大的發(fā)展，未來(lái)還有一段很長(zhǎng)的路要走。一方面，綠色概念是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，但當(dāng)下人們的消費(fèi)意識(shí)尚未達(dá)到，走上綠色發(fā)展道路需要高昂的成本;另一方面，在目前調(diào)控趨嚴(yán)、對(duì)價(jià)格比較敏感的時(shí)期里，消費(fèi)者是否愿意為產(chǎn)品付出更多的代價(jià)，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。”

雖然當(dāng)代置業(yè)是較早從事綠色科技的企業(yè)，但是后來(lái)者居上，伴隨著國(guó)內(nèi)許多龍頭的房企也紛紛加入了這一行列，當(dāng)代置業(yè)亦面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。以中海地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)、中國(guó)金茂為例，在行業(yè)內(nèi)的各大排名上均位居前列。

無(wú)論是增量住宅布局，還是標(biāo)榜的綠色科技，當(dāng)代置業(yè)當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)格局都?jí)毫︻H大。未來(lái)，公司如何提升綠色科技產(chǎn)品品牌溢價(jià)、企業(yè)自身的盈利能力以及如何在綠色賽道上“站穩(wěn)腳跟”實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，成了擺在公司眼前一道亟需解決的難題。