寒露時節已過，樓市卻在“黃金周”催化下顯現暖意。

國慶小長假最后一天，石家莊市多個熱門樓盤人頭攢動，夜色落下時仍有購房者涌入售樓處。“現在是看房的好時機。”現場一對老夫婦告訴記者，盡管他們覺得購房有壓力，但疫情間接帶來了上車機遇。

促使他們動搖的因素是價格。據當地中介人員透露，受此前市場低溫及疫情影響，今年石家莊多個大盤價格下跌10%~20%，再逢房企營銷造勢，假期看房者明顯增多。“國慶幾天成交了一個月的量。”他說。

珠三角、長三角等一些熱點城市同樣微幅升溫。中原地產研究中心數據顯示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同比上漲15%;廣州同期新房成交794套，較去年同比上漲50%。

“金九銀十本身就是傳統樓市銷售季，加上七八月份出現‘淡季不淡’的行情，整體市場信心還是有的，此時房企積極營銷，市場反饋會比較好。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為。

不過，隨著許多城市房價漲幅較大，以及新一輪調控加碼，市場的疲態已經有所顯露。一位業內人士透露：9月份市場開始往下走了，各個開發商明顯感覺到推貨過后，來訪客戶的猶豫程度在增加，從前三季度數據看，四季度要完成目標實際上難度增加。

市場上，房企對后市大多呈謹慎態度。在熱度較高的廣州，以萬科為首的多個開發商新推項目仍以“跑量”為策略，定價上相對平穩。

開發商積極推貨入市

經過國慶小長假一番血拼，不少開發商戰果頗豐。“我們公司9月賣了120億銷售額，國慶八天至少賣了65億。”某家行業排名二三十的房企透露。

中國恒大(3333.HK)也已披露目前的銷售業績。官方數據顯示，9月1日至10月8日38天內，恒大實現合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米，已完成全年6500億銷售目標的91.1%。

若以克而瑞數據計算，恒大九月單月實現全口徑銷售額818億元，這意味著，僅國慶假期八天，恒大就賣掉近600億元的房子，達到九月業績的七成之多，超過8月整月514.8億的銷售額。

今年來，恒大率先發起營銷戰，宣稱九月至國慶期間全國619個樓盤推出7折優惠;與此同時，集團總部與地區公司部門負責人以上領導，可在公開優惠的基礎上，擁有額外96折權限的簽批權利。

據悉，9~10月期間，恒大單月銷售目標為1000億元，且會至少加推40個純新盤入市。僅10月8日，恒大便在哈爾濱、重慶、貴州等城市推出9個新項目，截至下午1:30，半天錄得銷售額超80億元。

其它房企在營銷上同樣不甘示弱。譬如，富力與廣汽傳祺聯合造勢，提供超過350套房源以及車位8.17折購的優惠，碧桂園廣清區域推出“917碧淘好房節”，萬科地產上海區域推出“十全九美好房節”等。

記者走訪發現，小長假期間不少樓盤確實花樣促銷。某TOP5房企石家莊一項目推出十幾套清尾特價房，總價直降二十多萬，處于認籌期的房源也可享受98折優惠;另一TOP5央企某項目同樣推出一批秒殺房源。

“國慶有個剛需盤加推，12多套房子排了900多個號，兩個小時就賣完了。”石家莊當地一中介稱，另一剛需流量大盤八天成交160余套，假期尾聲仍有近30套房源成交，置業顧問當夜“不打烊”。

北京區域的房企也加入搶客大戰。有當地中介告訴記者，豐臺區有精裝現房項目推出特價房源，總價535萬起，較項目開盤價降低65萬。“周邊項目二手都掛六萬多，目前新房單價才五萬八。”

中原地產首席市場分析師張大偉分析稱，國慶節市場因為網簽數據并非當下真實成交，實際數據滯后，但整體看，大部分城市成交量依然明顯出現同比上漲的現象，一二線城市繼續維持“溫”的表現。

以廣州為例，據廣州中原研究發展部監測，十一假期廣州一手住宅實際開盤/加推貨量重回3000套大關，同比增長56%，整體去化率53%，介于近兩個黃金周的中等水平，整體表現在預期范圍內。

“受上半年疫情影響，下半年(尤其第四季度)開發商沖刺年終任務壓力不輕;此外高層于8月下旬明確開發商融資的三條紅線，刺激部分‘越線’企業加快推貨回款。”上述研究部認為。

盧文曦還表示，今年受疫情影響，出國游人數驟減，部分有購房意向的買家擱置出游計劃，改為“假期看房”。開發商也抓住時機集中推貨，以刺激市場成交，這是與往年相比較為特殊的情況。

購房者觀望情緒升溫

房企如此貼身肉搏，與其業績壓力息息相關。

克而瑞數據顯示，今年前三季度，百強房企整體業績同比增長9.2%，第三季度銷售規模較一二季度有所恢復，但9月規模房企的去化率水平呈現下降趨勢，目標完成情況不如歷史同期。

從市場層面看，樓市“金九”也難言成色十足。克而瑞稱，9月樓市有走弱跡象，供應明顯放量但成交平平，30個重點監測城市供應面積環比增長37%，累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

貝殼研究院也稱，今年前三季度，66座大中城市新房市場累計成交套數同比下滑9.4%，成交面積同比下滑8.8%，較二季度降幅收窄5~6個百分點。在調控壓力下，四季度新房市場難有超預期表現。

記者在走訪中也發現，有購房者沖著房企的打折力度來，到項目案場卻發現實際折扣并非宣傳所言，于是選擇繼續觀望，不急于入場。“房價高買不起，房價跌的話又怕一直跌，先等等吧。”

易居企業集團CEO丁祖昱表示，年初至今，市場已出現兩個明顯趨勢：一是受訪家庭買房信心明顯下降;二是需求在提升，但預算在下降。

相關調查數據顯示，今年4月，有67%受訪家庭改變購房計劃，其中決定放棄置業的僅為23.75%;而在最新一期問卷調查后，56.67%受訪家庭表示購房計劃有變，仍有購房計劃的僅占31.16%。

“受訪家庭買房信心下降，很大程度上受其未來收入不穩定的影響。”丁祖昱稱，目前市場購房需求仍然存在，但人們對于置業的需求及對市場的看法產生改變，使得短期觀望的人數變多。

日漸密集的調控政策也對購房端產生影響。近期，深圳、杭州、寧波、南京、成都等10余城相繼升級調控，有熱點城市限貸政策也出現收緊，涉及調升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率等。

“近六成受訪家庭表示調控政策對其置業計劃影響較大，其中14.25%受訪家庭表示自己失去購房資格。”丁祖昱稱。

也有業內人士對市場保持樂觀態度。張大偉認為，疫情對房地產市場的影響已經過去，后續市場將繼續升溫。但調控政策頻繁出現，雖然力度不足以讓市場蕭條，但漲幅也會維持在溫的程度。

合碩機構首席分析師郭毅也表示，當下市場整體處于供需兩旺的局面，加上疫情得到好轉，整體消費需求出現明顯升溫，這有利于行業特別是熱點一二線城市出現成交小高潮的狀態。

盧文曦直言，大家對市場的期望值可能太高了，以上海新房成交為例，今年金九成色還是不錯的。目前調控政策多側重交易秩序的梳理，以促進市場平穩健康發展，市場需求還在，“銀十”依然可期。