寒露時(shí)節(jié)已過，樓市卻在“黃金周”催化下顯現(xiàn)暖意。

國慶小長假最后一天，石家莊市多個(gè)熱門樓盤人頭攢動，夜色落下時(shí)仍有購房者涌入售樓處。“現(xiàn)在是看房的好時(shí)機(jī)。”現(xiàn)場一對老夫婦告訴記者，盡管他們覺得購房有壓力，但疫情間接帶來了上車機(jī)遇。

促使他們動搖的因素是價(jià)格。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪槿藛T透露，受此前市場低溫及疫情影響，今年石家莊多個(gè)大盤價(jià)格下跌10%~20%，再逢房企營銷造勢，假期看房者明顯增多。“國慶幾天成交了一個(gè)月的量。”他說。

珠三角、長三角等一些熱點(diǎn)城市同樣微幅升溫。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同比上漲15%;廣州同期新房成交794套，較去年同比上漲50%。

“金九銀十本身就是傳統(tǒng)樓市銷售季，加上七八月份出現(xiàn)‘淡季不淡’的行情，整體市場信心還是有的，此時(shí)房企積極營銷，市場反饋會比較好。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為。

不過，隨著許多城市房價(jià)漲幅較大，以及新一輪調(diào)控加碼，市場的疲態(tài)已經(jīng)有所顯露。一位業(yè)內(nèi)人士透露：9月份市場開始往下走了，各個(gè)開發(fā)商明顯感覺到推貨過后，來訪客戶的猶豫程度在增加，從前三季度數(shù)據(jù)看，四季度要完成目標(biāo)實(shí)際上難度增加。

市場上，房企對后市大多呈謹(jǐn)慎態(tài)度。在熱度較高的廣州，以萬科為首的多個(gè)開發(fā)商新推項(xiàng)目仍以“跑量”為策略，定價(jià)上相對平穩(wěn)。

開發(fā)商積極推貨入市

經(jīng)過國慶小長假一番血拼，不少開發(fā)商戰(zhàn)果頗豐。“我們公司9月賣了120億銷售額，國慶八天至少賣了65億。”某家行業(yè)排名二三十的房企透露。

中國恒大(3333.HK)也已披露目前的銷售業(yè)績。官方數(shù)據(jù)顯示，9月1日至10月8日38天內(nèi)，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米，已完成全年6500億銷售目標(biāo)的91.1%。

若以克而瑞數(shù)據(jù)計(jì)算，恒大九月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額818億元，這意味著，僅國慶假期八天，恒大就賣掉近600億元的房子，達(dá)到九月業(yè)績的七成之多，超過8月整月514.8億的銷售額。

今年來，恒大率先發(fā)起營銷戰(zhàn)，宣稱九月至國慶期間全國619個(gè)樓盤推出7折優(yōu)惠;與此同時(shí)，集團(tuán)總部與地區(qū)公司部門負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)，可在公開優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，擁有額外96折權(quán)限的簽批權(quán)利。

據(jù)悉，9~10月期間，恒大單月銷售目標(biāo)為1000億元，且會至少加推40個(gè)純新盤入市。僅10月8日，恒大便在哈爾濱、重慶、貴州等城市推出9個(gè)新項(xiàng)目，截至下午1:30，半天錄得銷售額超80億元。

其它房企在營銷上同樣不甘示弱。譬如，富力與廣汽傳祺聯(lián)合造勢，提供超過350套房源以及車位8.17折購的優(yōu)惠，碧桂園廣清區(qū)域推出“917碧淘好房節(jié)”，萬科地產(chǎn)上海區(qū)域推出“十全九美好房節(jié)”等。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，小長假期間不少樓盤確實(shí)花樣促銷。某TOP5房企石家莊一項(xiàng)目推出十幾套清尾特價(jià)房，總價(jià)直降二十多萬，處于認(rèn)籌期的房源也可享受98折優(yōu)惠;另一TOP5央企某項(xiàng)目同樣推出一批秒殺房源。

“國慶有個(gè)剛需盤加推，12多套房子排了900多個(gè)號，兩個(gè)小時(shí)就賣完了。”石家莊當(dāng)?shù)匾恢薪榉Q，另一剛需流量大盤八天成交160余套，假期尾聲仍有近30套房源成交，置業(yè)顧問當(dāng)夜“不打烊”。

北京區(qū)域的房企也加入搶客大戰(zhàn)。有當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，豐臺區(qū)有精裝現(xiàn)房項(xiàng)目推出特價(jià)房源，總價(jià)535萬起，較項(xiàng)目開盤價(jià)降低65萬。“周邊項(xiàng)目二手都掛六萬多，目前新房單價(jià)才五萬八。”

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析稱，國慶節(jié)市場因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)并非當(dāng)下真實(shí)成交，實(shí)際數(shù)據(jù)滯后，但整體看，大部分城市成交量依然明顯出現(xiàn)同比上漲的現(xiàn)象，一二線城市繼續(xù)維持“溫”的表現(xiàn)。

以廣州為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，十一假期廣州一手住宅實(shí)際開盤/加推貨量重回3000套大關(guān)，同比增長56%，整體去化率53%，介于近兩個(gè)黃金周的中等水平，整體表現(xiàn)在預(yù)期范圍內(nèi)。

“受上半年疫情影響，下半年(尤其第四季度)開發(fā)商沖刺年終任務(wù)壓力不輕;此外高層于8月下旬明確開發(fā)商融資的三條紅線，刺激部分‘越線’企業(yè)加快推貨回款。”上述研究部認(rèn)為。

盧文曦還表示，今年受疫情影響，出國游人數(shù)驟減，部分有購房意向的買家擱置出游計(jì)劃，改為“假期看房”。開發(fā)商也抓住時(shí)機(jī)集中推貨，以刺激市場成交，這是與往年相比較為特殊的情況。

購房者觀望情緒升溫

房企如此貼身肉搏，與其業(yè)績壓力息息相關(guān)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，百強(qiáng)房企整體業(yè)績同比增長9.2%，第三季度銷售規(guī)模較一二季度有所恢復(fù)，但9月規(guī)模房企的去化率水平呈現(xiàn)下降趨勢，目標(biāo)完成情況不如歷史同期。

從市場層面看，樓市“金九”也難言成色十足?？硕鸱Q，9月樓市有走弱跡象，供應(yīng)明顯放量但成交平平，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市供應(yīng)面積環(huán)比增長37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

貝殼研究院也稱，今年前三季度，66座大中城市新房市場累計(jì)成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積同比下滑8.8%，較二季度降幅收窄5~6個(gè)百分點(diǎn)。在調(diào)控壓力下，四季度新房市場難有超預(yù)期表現(xiàn)。

記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，有購房者沖著房企的打折力度來，到項(xiàng)目案場卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際折扣并非宣傳所言，于是選擇繼續(xù)觀望，不急于入場。“房價(jià)高買不起，房價(jià)跌的話又怕一直跌，先等等吧。”

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，年初至今，市場已出現(xiàn)兩個(gè)明顯趨勢：一是受訪家庭買房信心明顯下降;二是需求在提升，但預(yù)算在下降。

相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年4月，有67%受訪家庭改變購房計(jì)劃，其中決定放棄置業(yè)的僅為23.75%;而在最新一期問卷調(diào)查后，56.67%受訪家庭表示購房計(jì)劃有變，仍有購房計(jì)劃的僅占31.16%。

“受訪家庭買房信心下降，很大程度上受其未來收入不穩(wěn)定的影響。”丁祖昱稱，目前市場購房需求仍然存在，但人們對于置業(yè)的需求及對市場的看法產(chǎn)生改變，使得短期觀望的人數(shù)變多。

日漸密集的調(diào)控政策也對購房端產(chǎn)生影響。近期，深圳、杭州、寧波、南京、成都等10余城相繼升級調(diào)控，有熱點(diǎn)城市限貸政策也出現(xiàn)收緊，涉及調(diào)升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率等。

“近六成受訪家庭表示調(diào)控政策對其置業(yè)計(jì)劃影響較大，其中14.25%受訪家庭表示自己失去購房資格。”丁祖昱稱。

也有業(yè)內(nèi)人士對市場保持樂觀態(tài)度。張大偉認(rèn)為，疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場將繼續(xù)升溫。但調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓市場蕭條，但漲幅也會維持在溫的程度。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，當(dāng)下市場整體處于供需兩旺的局面，加上疫情得到好轉(zhuǎn)，整體消費(fèi)需求出現(xiàn)明顯升溫，這有利于行業(yè)特別是熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)成交小高潮的狀態(tài)。

盧文曦直言，大家對市場的期望值可能太高了，以上海新房成交為例，今年金九成色還是不錯(cuò)的。目前調(diào)控政策多側(cè)重交易秩序的梳理，以促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市場需求還在，“銀十”依然可期。