變身為國有企業，引入珠海大橫琴集團有限公司(下稱“大橫琴”)作為公司控股股東之后，深圳世聯行集團股份有限公司(下稱“世聯行”，002285.SZ)的業務邊界也開始有了實質性突破。

10月26日，世聯行公告稱，公司與贛州市南康區人民政府、大橫琴簽署《戰略合作框架協議》，就文旅綜合開發業務、城市大資管業務、產業投資及招商等工作全方位深度開展合作。

此次《戰略合作框架協議》是大橫琴作為大股東入主后的首份合作協議，世聯行創始人、聯席董事長陳勁松在接受第一財經記者采訪時表示：“世聯行引入大橫琴最主要還是做城市物業資管，就是涵蓋招商運營等資產管理服務，是面向存量市場試點的重要舉措之一。與贛州市南康區進行戰略合作是延續該戰略。”

作為一家傳統的以一手房代理為主要業務的房產中介公司，世聯行27年前起家于深圳。由陳勁松一手帶大的世聯行，先后迎來了上市、營收及凈利潤指標倍數級躍升等數個高光時刻。

隨著房地產調控、金融去杠桿等政策不斷深入，面臨渠道經紀業務興起及房企自建渠道快速沖擊，房地產代理行業的生存空間日漸逼仄。面對營收、利潤降幅持續增大的業績狀況，走到十字路口的世聯行引入了國資股東大橫琴。

身處競爭夾縫

“正是基于長遠發展戰略的高度認同和資源的戰略協同，世聯行和大橫琴走到了一起。”陳勁松此前表示，“這是世聯行自創立以來與IPO同等重要的大事。”。

回望成長軌跡，世聯行曾迎來數個高光時刻。作為房地產代理行業領頭羊，世聯行1993年起家于深圳，并于2009年上市，成為國內首家A股上市的房地產服務商。

憑借“交易+顧問”雙輪驅動業務模式，世聯行在2013年迎來第一個高光時刻——國內銷售代理額破3000億元，營收達到25.63億元，凈利潤3.18億元。此后的四年間，業績持續提升，公司2017年營業收入和歸屬上市公司股東的凈利潤均為2013年的3倍多。

這種持續向好的業績基本面被認為部分受益于國內商品房銷售額的持續擴大。

不過，到2018年，世聯行營收、凈利潤出現上市以來的首次下滑。

2019年世聯行營收、利潤降幅繼續增大，營收同比下降11.73%至66.50億元;凈利潤同比下降80.29%至0.82億元。2020年前三季度業績預告，歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損1544.89萬元~盈利2955.11萬元，上年同期為盈利306.51萬元。

作為核心業務板塊的新房代理，營收貢獻率已從2017年的80%左右降低至不足65%。與之對應的代理收費平均費率也呈下滑態勢，同期分別錄得0.84%、0.82%、0.80%。

此外，世聯行的新房代理費率預計會繼續下滑。2019年底，世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約3832億元，將在2020年陸續結算28.7億元代理費收入，相當于代理費率為0.75%。

反觀世聯行的競爭對手易居控股(02048.HK)、貝殼找房(NYSE：BEKE)在2019年的新房代理費率分別錄得0.86%、2.71%，均高于世聯行。尤其是平臺型企業貝殼找房，新房代理費率近年來始終高于2.5%，遠超同行。

世聯行新房代理的競爭優勢與議價能力早已相形見絀。

同時，世聯行自2014年開始向“金融+資管+電商”轉型，業務范圍也擴大到金融服務、裝修服務等交易后服務，公寓管理、工商資產運營、小樣社區等資產運營服務，資產管理服務等板塊。

但大多數業務并未能起到造血以提升企業綜合競爭力的作用。諸如，世聯行持續投入的資產運營服務仍處于戰略虧損狀態，收不抵支。

公司現金及現金等價物凈增加額自2017年以來便錄得負值。最新的2020年上半年，這一數據同比下降238.28%，至-32.22億元。

在房企獲客方式變革、傳統房屋中介市場整體不景氣的當下，世聯行已然走到了必須變化的關口。

尤其是今年隨著疫情暴發，世聯行服務的大客戶中國恒大(03333.HK)等房企，均加大全民營銷力度，開發商或自建售樓APP、微信小程序等線上售樓部，或線上平臺直播賣房，掀起了全民經紀人熱潮。不少開發商人士告訴第一財經，試水線上營銷短期為了節約營銷費用;長期是服務于數字化營銷轉型。從事新房代理的世聯行儼然面臨著更為逼仄的生存空間。

頹勢如何扭轉

2020年7月，控股股東世聯中國向大橫琴轉讓了所持上市公司9.9%的股份，轉讓價格5.65億元;幾天后，房天下創始人莫天全控制的北京華居天下網絡技術有限公司繼續向大橫琴轉讓了所持上市公司6%的股份，轉讓價格3.79億元。

由此，大橫琴以總計9.44億元的現金代價，收購了世聯行15.9%的股份。2020年8月份，世聯中國將其所持上市公司14%的股份對應的表決權，委托予大橫琴行使。

至此，大橫琴對世聯行的持股比例為15.9%，同時擁有上市公司29.9%的股份表決權;世聯中國及陳勁松對世聯行的持股比例為30.5%，但擁有上市公司股份表決權比例相應降至16.5%，因此不再是世聯行的控股股東及實際控制人。

對于為何會引進大橫琴作為控股股東，又將如何導入資源形成業務協同等，世聯行彼時并未對外予以系統性說明。

大股東變更為大橫琴后，世聯行開始涉足以往不曾進入的領域。

世聯行與控股股東大橫琴及贛州市南康區人民政府簽署的《戰略合作框架協議》，將使得世聯行朝著城市綜合運營商的方向發展，在城市物業、產城融合等領域延伸。這些領域是國內的地產開發商、頭部物業企業近年押注的重點業務板塊，卻不是代理起家、從事輕資產服務的世聯行過去的業務重點，也不是房產中介服務行業近年轉型主攻的方向。

世聯行自上市以來即對標世邦魏俚仕CBRE。對于大橫琴作為新的控股股東，能給世聯行導入哪些資源，帶向何處，有業內人士報以樂觀期待。

深圳一家TOP5房企的房產營銷負責人士一直有留意世聯行近月的變化，“大橫琴入主之后，世聯行除了解一時資金之渴，大概率會朝著大橫琴比較擅長的領域做一些布局，諸如城市物業管理、產業招商引資等。(世聯行的轉變)至少給輕資產服務企業轉型提供了一個可參考的新樣本。”