柒彩里的商場一樓，工人仍在施工。

這是綠地集團的存量商業改造項目。11月16日，記者實地走訪位于上海靜安區的該項目發現，它一樓的裝修還未完工，二層所有的餐飲店面均處于歇業狀態。

比起商業項目的裝修裝飾，綠地有更急迫的事情需要完成。現在，它決定把部分項目打包出售，柒彩里項目就在其中。第一財經記者取得的一份商辦項目推薦書顯示，綠地集團有意出售上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，售價231億元。

售賣資產是高杠桿房企回籠資金常用的方式，連踩三道紅線的綠地集團希望借此快速回血，實現財務指標的優化。

出售231億元資產

近日，第一財經記者拿到一份綠地集團的商辦項目推薦書，該推薦書顯示該集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，交易方式多為整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之。推介項目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。

去年開幕的商業存量改造項目綠地柒彩里也位列銷售項目列表中，該項目具備邊界的地鐵資源和商圈配套。

第一財經記者昨日走訪綠地柒彩里看到，商場一樓有較大面積區域正在裝修，二層的所有餐飲店面均處于歇業狀態，三層的餐飲商鋪正常開業，但在午間用餐時段顧客人數并不多。此外，商場8樓的共享辦公空間也有不少辦公室呈空置狀態，面積較大的辦公室內堆放著雜物。記者從銷售人員處獲悉，該樓層的辦公空間租金約為每天3.5~5元/平方米，處于市中心區位的較低水平。

出售列表中的青浦綠地中心、綠地國創大廈、蘇州綠地中心等7個項目中有部分物業目前還未竣工，交付時間最早為一年后，最晚為5年后。

經計算，該資產包的所有資產價值加總共計約為231億元，單個物業單價最高為每平方米6.2萬元，總價最高近20億元。

對于出售資產的舉措，綠地方面回應稱，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值后銷售是綠地開發商辦項目的長期策略。

但位列齊踩三道紅線的“紅檔”房企隊伍，綠地的商辦出售業務被賦予了更多一層“減負回血”的期許。

財報顯示，綠地控股(600606.SH)在今年前三季度的經營活動現金流凈額為50.04億元，較去年同期減少了45.17%。有息負債方面，短期借款為299.47億元，較去年同期增加12.4%;長期借款為1806.76億元，較去年同期增加了19.05%。

今年上半年，綠地一年內到期的有息債務占有息債務總額的36.48%，資產負債率為87.93%，遠超紅線且處于行業高位，而速動比率卻長期保持在0.45左右的地位。基于今年的中期業績情況，綠地已成為前三十強房企中唯一不得增加有息負債規模的“紅檔”國企。

與此同時，綠地還在不斷提升基建業務的規模。今年第三季度內，基建工程和專業工程的總金額較去年同期分別增長了115%和374%，依舊是當下綠地重點投入的業務領域。而根據半年報數據，綠地在基建業務方面的營收同比減少了16%，因其毛利率較低，而對公司整體的盈利能力形成一定程度上的拖累。

面對現金流和負債的壓力，綠地也在加快物業銷售和融資的節奏。

今年前三季度，綠地共實現銷售面積1760.4萬平方米，實現合同銷售金額2178.8億元，分別比去年同期減少16.8%和7.1%。但在第三季度內，銷售增速明顯提升，7~9月的合同銷售面積和銷售金額分別同比增長15.8%和26.9%。

此外，綠地分別于9月15日和11月12日向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元，年利率分別為6.5%和5.7%。同時，上證所信息平臺顯示，綠地一項170億元的公司債于11月11日審批通過。綠地在募集說明書中表示，募集所得的資金將用于償還到期的4項公司債券，以提升公司的流動比率。

相較于出售資產和多方融資的活躍，綠地近來在投資方面則略顯謹慎。從綠地今年以來新增的房地產項目數據來看，單月新增房產項目的總金額自年初后持續走高，到8月份達到229.55億元的峰值，進入9、10月份后則在項目數量和投資規模上均出現大幅回落。根據中指研究院的數據，綠地今年前5個月至前8個月的總拿地金額的增長幅度在37%~55%范圍內，而進入9月后，這一增幅則回落至10%以下。

商辦率先承壓

對于綠地擬出售的商辦項目，有地產圈行業人士對第一財經記者表示，該資產包目前還在尋找買方，“但初步問下來，對這些資產感興趣的人不多，有些資產的價格還是太高了，而且由于商辦稅率較高，大家對于接手商辦項目還是比較謹慎。”該人士認為，如果有意交易，價格松動的可能性是存在的，“畢竟在‘三道紅線’的融資限制下，每筆錢都是‘救命錢’。”

在房企融資環境吃緊的背景下，商辦市場似乎承受了更大的壓力。在頭部房企從事寫字樓銷售的于女士對第一財經記者表示，今年商辦的行情較差，有不少開發商都在考慮通過股權交易的形式將項目公司整體轉讓。“今年綜合了疫情、外部環境、市場周期等多種因素，企業本身的現金流就比較困難，上半年有很多企業撤租，商辦租賃的市場并不好。考慮到整體行情，有的開發商迫不得已考慮通過股權交易一次性把項目賣掉，這樣至少能夠回本。”在綠地此次出售的27間物業中，有7間物業的交易方式為股權交易。

中指研究院數據顯示，截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較上一季度上升了1.57個百分點。中指研究院稱，基于疫情對營商環境的影響，大多數企業仍以節約成本為首要考量因素，預計短期內空置率下降的可能性較低。

和售賣乏力同步出現的，是價格的回落。一份戴德梁行報告顯示，在諸多不確定因素的影響下，上海寫字樓租金持續下滑，今年二季度的甲級寫字樓平均租金為每天每平方米8.3元，較一季度下降3.4%，核心商圈與新興商圈的租金差距進一步縮小。除了上海，深圳也出現甲級寫字樓市場租金普降的局面，全市甲級寫字樓的租金在今年上半年內的降幅達到8.1%。

對于以銷售作為商辦開發主要策略的“綠地們”而言，商辦銷售的壓力將是未來的巨大挑戰。“在綠地的開發項目中有大量的商辦項目，前幾年商辦相對好賣，問題不大;但近來商辦銷售價格下跌，銷售難度增大，這對于原本就打算做銷售的綠地來說壓力更大，因此企業會進一步加強在銷售上的力度。”