周末央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)房地產(chǎn)重磅政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期以上LPR為4.6%，首套房貸款利率可低至4.4%。

此后網(wǎng)絡(luò)上就出現(xiàn)了很多花式解讀，比如50萬(wàn)房貸可以少還2萬(wàn)利息。但是如果按一二線城市的房?jī)r(jià)看，200萬(wàn)房貸應(yīng)該是起步，也就是20年少還8萬(wàn)，每個(gè)月不到400元。有人調(diào)侃：我是沒(méi)那2萬(wàn)的人嗎?我是沒(méi)那50萬(wàn)的人!

當(dāng)然，調(diào)侃歸調(diào)侃，這個(gè)定向降房貸政策的指向還是很明確，那就是以活躍市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)，涉及的面很廣，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

我們今天探討的是，此前央行剛剛引導(dǎo)了存款利率下調(diào)，現(xiàn)在又降低房貸利率，這將給商業(yè)銀行帶來(lái)怎樣的影響。我們先來(lái)看看銀行目前的“存貸差”還有多大。此前，部分國(guó)有銀行將三年期大額存單利率下調(diào)0.1%至3.25%，股份制銀行最低三年期利率下降至2.9%;5月16日央行1年期1000億元MLF(中期借貸便利)中標(biāo)利率2.85%，7天逆回購(gòu)中標(biāo)利率2.1%。這些平均數(shù)可以簡(jiǎn)單認(rèn)為是銀行的資金成本，短中長(zhǎng)期都有，逆回購(gòu)代表短期，資金利率水平2.1%;1年期MLF可以代表中期，資金利率水平2.85%，1年期商業(yè)銀行(AAA級(jí))同業(yè)存單收益率2.30%至2.39%之間;大額存單可以代表長(zhǎng)期，3%左右，部分中小銀行為了攬存利率更高，甚至可能超過(guò)4%。

那么，國(guó)內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款又有多大規(guī)模呢?根據(jù)2021年實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，國(guó)有大型銀行個(gè)人住房貸款占比上限32.5%，整個(gè)房地產(chǎn)貸款占比上限為40%。截止2021年末，工行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款占比均超過(guò)33%;股份制銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，小型銀行為22.5%。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，房貸基本是各大銀行最大的貸款單項(xiàng)，當(dāng)然由于有不動(dòng)產(chǎn)抵押，這部分資產(chǎn)也是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。目前各大銀行執(zhí)行的主要房貸利率水平基本在5%以上，如國(guó)有銀行在廣州執(zhí)行的房貸利率是5.4%。由此可以看出，不少銀行其實(shí)并沒(méi)有按4.6%的基準(zhǔn)利率在執(zhí)行房貸，都有所上浮，即便此次降低了20個(gè)基點(diǎn)，可能到最終執(zhí)行的時(shí)候依舊會(huì)在5%左右，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，部分中小銀行可能會(huì)降到4.5-5%之間。

從另一個(gè)角度看，4.5-5%之間左右的房貸利率水平對(duì)比3-4%的長(zhǎng)期存款利率來(lái)說(shuō)，利差已經(jīng)越來(lái)越小。這個(gè)時(shí)候，對(duì)于中小銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，它們一方面要高息攬存，否則可貸資金不足，一方面又要適度降低房貸利率水平，利差縮小將實(shí)質(zhì)性影響其盈利水平。2021年，利差收入占整個(gè)銀行業(yè)凈利潤(rùn)的80%以上，可以說(shuō)，此次房貸利率的調(diào)整加上此前對(duì)中長(zhǎng)期存款利率水平的調(diào)整，管理層讓銀行業(yè)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的已經(jīng)非常明顯，未來(lái)銀行業(yè)的利差結(jié)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)收窄，這將使部分商業(yè)銀行不得不重新思考未來(lái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞： 房貸利率下行 中小銀行 加速轉(zhuǎn)型 期限貸款市場(chǎng)